BGH-Urteil: Härtefallregelung eindeutiger formuliert bei Mieterhöhung nach Modernisierung

Der Bundesgerichtshofs hat präzisiert, in welchen Fällen eine Modernisierungsmieterhöhung eine unzumutbare Härte (§ 559 Abs. 4 Satz 1 BGB) darstellt und in welchen Fällen ein Härteeinwand ausgeschlossen ist. 

Der Mieter einer knapp 86 Quadratmeter großen Wohnung in Berlin berief sich nach einer Mieterhöhung um 240 Euro auf unzumutbare Härte. Seine Miete soll von 574 Euro auf 804 steigen. Der Kläger bewohnt die Wohnung seit seinem fünften Lebensjahr und nutzt sie inzwischen allein. Er bezieht Arbeitslosengeld II und erhält zur Deckung der Wohnkosten monatlich einen Zuschuss.

Die Vermieterin ließ Dämmungsarbeiten an der obersten Geschossdecke und der Außenfassade durchführen, ersetzte die bisherigen Balkone durch größere und nahm einen stillgelegten Fahrstuhl wieder in Betrieb.

Die Mieterhöhung führt die Erhöhungsbeträge für jede Maßnahme einzeln auf. Das Landgericht stellte fest, dass der Mieter weder für den Anbau eines größeren Balkons noch für die Fassadendämmung herangezogen werden könne, sondern nur für die Dämmung der obersten Geschossdecke.

Der Bundesgerichtshof hat den Einwand der Vermieterin abgewiesen, dass der Mieter eine viel zu große Wohnung nutzt. Die Vorschriften bei staatlichen Transferleistungen können in diesem Fall nicht auf die Härtefallregelung angewendet werden. Vielmehr sei abzuwägen, ob der Mieter seinen bisherigen Lebensmittelpunkt beibehalten darf. Denn beide, Vermieter und Mieter, genießen den Schutz der Eigentums- bzw. Besitzgewährleistung.

Der Bundesgerichtshof hat das Urteil der Vorinstanz aufgehoben, weil nicht festgestellt wurde, ob der Härteeinwand des Mieters ausgeschlossen ist. Das wäre der Fall gewesen, wenn der Vermieter zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen aufgrund gesetzlicher Vorschriften gezwungen war. Angaben zur Üblichkeit der Balkongröße und zur Erneuerung des Außenputzes fehlten.

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